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2019 no ha sido el año de los fondos inmobiliarios

Frecuencia Económica

2019 no ha sido el año de los fondos inmobiliarios

• Precios en el mercado bursátil han descendido, en algunos casos dramáticamente.

• ¿Qué se puede esperar?

Las inversiones en fondos inmobiliarios constituyen una importante asignación dentro de un portafolio de inversiones diversificado, pues brindan exposición al mercado de bienes raíces y, además, debido a su naturaleza de largo plazo, menor liquidez y mayor sensibilidad al ciclo económico, generalmente otorgan una rentabilidad superior a la ofrecida por otros instrumentos como bonos o certificados.

Sin embargo, el desempeño de estos fondos en Costa Rica en el último año y medio ha sido desastroso.

Así, de los 9 fondos de inversión inmobiliarios más negociados, que registraron transacciones entre $22.8 y $77.9 millones desde el 2017 a la fecha, solamente 2 no muestran pérdidas en el valor de su participación en lo que va del año (aunque sus precios no han subido más de 0.8%).

Entre los 7 fondos más grandes que si registran pérdidas, el promedio de la caída de sus precios este año es de -9.5%, siendo las caídas más dramáticas una de 20.7% y otra de 12.3%. El fondo inmobiliario más negociado en el mercado reporta una pérdida de -11.7% este año, tras una de -19.04% el año pasado.

¿Qué es lo que está pasando? Los rendimientos líquidos que ofrecen estos fondos (derivados de las rentas que pagan los inquilinos por concepto de alquiler) y las rentabilidades totales (que incorporan las revaloraciones físicas y financieras de los inmuebles) han tendido a la baja desde el 2017 y fuertemente durante este año, de la mano con los mayores porcentajes de desocupación que presenta la industria.

Actualmente el porcentaje de desocupación de la industria es del 12%, y ese ha sido su nivel promedio desde el 2017, año en que alcanzó un nivel máximo de desocupación de 16%. Durante los años previos, el promedio de desocupación era inferior al 8.3% según datos de Sugeval.

Los actuales niveles de desocupación superan los registrados en los años en que la recesión económica internacional golpeó a Costa Rica, pues entre diciembre 2009 y diciembre 2012 la desocupación no superó el 13.7%, con el agravante de que en esos años las rentas líquidas no exhibieron una caída como la observada actualmente, y se mantuvieron competitivas alrededor de 7.6%.

El rendimiento líquido de la industria de los 12 meses a junio cerró en 6.4%, muy por debajo del 8.5% generado al término de diciembre 2017. Por su parte, la rentabilidad total de los fondos cayó a 5.8% desde 8.1% entre los mismos cortes.

Según comentarios de las administradoras de estos fondos, el mercado inmobiliario es cada vez más agresivo y la competencia por colocar los espacios disponibles lleva a una baja en los alquileres, afectando las rentabilidades de los fondos.

A nivel de inversionistas, el deprimido nivel de la actividad económica y las mínimas perspectivas de una recuperación en el corto plazo los ha llevado a elegir reducir su exposición al mercado inmobiliario, donde muchos de los inmuebles de estos fondos son de oficinas, comercio, manufactura y almacenamiento.

En otros casos, fondos muy expuestos a alquileres de empresas del sector público también se vieron perjudicados por las perspectivas de planes de construcción de edificios propios o mudanzas de las entidades en la búsqueda de ahorros financieros.

Sumando a la decisión de venta de inversionistas estuvo el hecho de que, a finales del año pasado y principios de este, el Ministerio de Hacienda subastó bonos en dólares con rendimientos muy atractivos, superiores a los observados en la mayoría de estos instrumentos (en ese momento el rendimiento líquido promedio de la industria era de 7.09%), atrayendo para sí recursos del mercado.

En estas situaciones lo importante es recordar el carácter de largo plazo de estas inversiones, el importante papel que juegan dentro de los portafolios de inversión por su aporte a la diversificación y el hecho de que los mercados fluctúan, a veces a nuestro favor y a veces en nuestra contra.

Fuente: Datos trimestrales Sugeval. SIBO. Informes trimestrales de los fondos. La información es descriptiva del mercado, basada en fuentes de consulta públicas y no constituye de ninguna manera una recomendación/asesoría o sugerencia de inversión.